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Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

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Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Sam 28 Mar 2009 - 19:12

Bonjour à tous
Nous avons reçu la convocation pour la première AG. Il y aura beaucoup de choses à dire sur leurs propositions...

Un premier point me surprend: rien à l'ordre du jour concernant la reception TV. Nous n'avons qu'une antenne collective hertzienne et Foncia ne fait aucune proposition pour disposer de la reception de chaines payantes, Internet etc ... Soit une antenne satellite collective, soit connexion au cable ??? Pour les autres immeubles c'était à l'ordre du jour (et d'ailleurs sujet à bien des controverses...). J'ai écris à Foncia (Mr Lannos) pour lui signaler.
Y a t il d'autres personnes que cela interpelle ? Si c'est un point qui vous semble important (pour moi c'est plus important et plus urgent que le choix des tapis brosses), faites de même .

Le second point encore plus important est de bien comprendre l'articulation entre la date de cloture des comptes annuels (ils proposent le 31 decembre) - et par conséquence la date de tenue des AG ( normalement quelques semaine après la cloture comptabe) - et LA DATE DE FIN du premier mandat. Ils disent que le mandat expire au plus tard en Septembre 2010 ( soit une durée initiale de 17 mois) mais avec l'arreté comptable au 31 décembre 2010, j'ai peur que dans la pratique, le mandat ne puisse s'arreter qu'aprés l'AG de janvier / février 2011 ? Si l'on souhaite une durée initiale de 12 mois, ça part mal?

Pour le reste, Foncia est égal à lui même avec les tarifs (dénoncés recemment par l'ARC - bons articles sur leur site - et la presse) les plus élévés du marché ... mais ça ce n'est pas une surprise...

Cordialement

A.Maigrot

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Reception TV

Message  sabri le Sam 28 Mar 2009 - 19:18

Bonjour,

La commerciale de Cogedim m'avait indiqué que n'avions pas d'antenne Hertzienne mais le cable.
J'ai été copropriétaire au Tiepolo et nous avions aussi le cable avec comme chaines : les 6 chaines nationales, LCP, TV5 Monde et Paris Première. Foncia lors de notre de notre première AG ne nous a rien proposé.

sabri

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Date

Message  sabri le Sam 28 Mar 2009 - 19:27

Bonjour,

Nous n'avons pas encore reçu la convocation mais quand a lieu l'AG et où as t elle lieu ?
Je pense que l'on peut demander à ce que l'arreté des comptes soit plus tot, non ?
Merci.

sabri

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Dim 29 Mar 2009 - 0:18

C'est le 23 avril , 18 heures, salle des fêtes du Plessis robinson.

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Lun 30 Mar 2009 - 17:31

Renseignement pris auprès de Cogedim (L Desveaux), c'est effectivement la connection à Numéricable qui est mise en place (Le decriptif technique laissait l'option cable / hertzien ouverte). Par contre il est peu probable que le budget prévisionnel de Foncia iqui n'était pas au courant du choix) intègre la charge d'entretien de cette connection et du réseau. J'ai demandé à mr Lanos de vérifier.
A plus tard pour des supplément d'info.

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  Henri le Lun 30 Mar 2009 - 23:43

Bonsoir à tous

Oui, le câble c'est bien mais la fibre optique c'est mieux.

Il serait judicieux de prévoir pour la prochaine assemblée générale une question sur l'équipement en fibre optique !

Actuellement, d'après le magazine QUE CHOISIR, le meilleur fournisseur serait FREE car il propose de passer deux fibres alors que les autres fournisseurs n'en passent qu'une. Pour le débit, deux c'est mieux !

Bonne soirée
Cordialement
Henri & Anaick

Henri

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  Henri le Ven 3 Avr 2009 - 22:52

Bonsoir à tous !

Je tiens à vous informer des derniers renseignements obtenus auprès d'un juriste.

Dans le règlement de copropriété COGEDIM nomme comme syndic provisoire FONCIA Colbert à Sceaux, hors l'agence qui nous a transmis les convocations est celle de FONCIA Efimo à Bourg La Reine.

Afin de pouvoir librement choisir notre syndic, il nous suffit de nous abstenir au moment du vote de la 10 résolution afin de ne pas ratifier le syndic provisoire.

A la suite de quoi, si le syndic temporaire ne veut pas organiser une nouvelle assemblée générale pour la nomination d'un syndic, il suffit de lui transmettre une mise en demeure de convoquer une nouvelle AG en lui joignant les voix de 1/4 des membres de la copropriété.

Aucune raison valable ne justifie de nous imposer un syndic, la démocratire c'est d'avoir le choix.

Cordialement

Henri

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Sam 4 Avr 2009 - 10:23

Concernant l'AG, je n'ai pas encore reçu d'info de Foncia concernant une éventuelle charge supplémentaire pour l'entretien du réseau cable.

Pour compléter le dernier message d'Henri, je pense que notre problème est de ne pas pouvoir disposer d'une alternative "documentée" à opposer au syndic provisoire proposé. Pour faire voter la "défiance" à Foncia les copropriétaires demanderons de pouvoir se prononcer sur une ou plusieurs offres concurrentes. Si l'on intègre l'urgence de la réception des parties communes et les réceptions des parties privatives plannifiées début mai, la programmation d'une nouvelle l'AG et le choix du nouveau syndic - le tout dans une situation prévisiblement conflictuelle - seront probablement difficile à faire approuver?! Je pense qu'il doit y avoir effectivement de meilleurs partenaires que Foncia, (au moins au plan économique puisque nous ne faisons pas de procès d'intention à foncia effimo) tout en sachant d'expérience que beaucoup ne '"sont pas mieux"... et que cette profession devrait être completement réformée et moralisée.
Je continue de penser, qu'il faut - à minima - impérativement limiter leur mandat à 1 an et vérifier que les autres résolutions n'entrave pas la réalité de cette durée (c.f. le problème de la date des arrétés comptable).
Bon Week-end à tous

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  djails_nikho le Mar 7 Avr 2009 - 23:32

Bonsoir à tous,

Nous avons interrogé notre contact Foncia afin d'obtenir des informations complémentaires (et à communiquer à tous) sur les hypothèses de calcul / devis des lignes entretiens & réparation, extincteur-désemfumage, entretien ménager. La réponse était sèche et sans équivoque sur le fait que les information viendront en leur temps.
Etant novices en matière de copro, comment se passe le vote budgétaire ? Le syndic nous explique t-il de facto ses hypothèses ou bien faut il demander que l'ordre du jour soit modifié avec cette précision ?

Ci dessous, le mail de réponse juste pour savoir si c'est nous qui n'avons pas compris ou lui qui n'est pas clair :
" Nous avons bien reçu votre mail.
Pour le devis farnier, nous l’avons reçu et en informerons l’AG.
Pour les sociétés en charge des principaux éléments d’équipement communs, nous en connaissons un bonne partie mais pas toutes. Cela nous sera donné en son temps par COGEDIM.
Pour les contrats, il s’agira de décider non pas unilatéralement mais en collaboration avec le conseil syndical ;
Soyez assuré que nous ferons toutes diligences au bon moment mais là c’est prématuré."


J'enverrai ma réponse à notre contact en fonction de vos retours,

Bonne soirée

Ghislaine & Nicolas
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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Mer 8 Avr 2009 - 19:35

Bonsoir,

Je pense qu'effectivement Foncia ne répondra pas à chacune de nos questions avant l'AG... Sur la forme ça peut se comprendre... Sur le fond, ce qu'ils nous présenteront comme "choix de fournisseurs" seront ceux avec qui ils ont l'habitude de travailler (un ami vient d'avoir sa premiere AG avec un autre Foncia dans le val de marne; on retrouve certains noms de fournisseurs commun avec les notres). Tant qu'il n'y aura pas un conseil syndical pour présenter des alternatives aux propositions du syndic, il n'y aura pas d'autre choix que ceux amenés par ce dernier. On en revient toujours qu'au tout début on est un peu coincés avec les solutions Foncia, et que le plus important, si on ne peut pas faire changer Foncia d'avis tout de suite, sera de ne pas s'engager sur le long terme avec les fournisseurs qui ne nous semble pas "optimum"...

A mon avis ce qu'il faut surtout continuer de faire avant l'AG est d'attirer leur attention sur des points qui ne figurent pas dans l'ordre du jour et pour lesquels des décisions importantes sont nécéssaires rapidement. J'avais soulevé le point du contrat de maintenance du réseau avec Numéricable à qui Cogedim, si j'ai bienn compris, nous a déja connecté. Il n'y pas de charge correspondante dans le budget prévisionnel. J'espère qu'ils auront plus d'info pour l'AG.

Un autre point qui n'est pas à l'ordre du jour est l'existence ou non d'un gardien. Il faudrait que Foncia puisse nous expliquer les couts , les implications et les services rendus afin que nous puissons prendre une décision. Je vais leur soulever ce point.

Voila, je n'ai pas que peu d'expérience avec les syndics, mais les lectures édifiantes sur les sites appropriés (en particulier l'ARC) nous laisse penser que cette profession aurait grand besoin d'etre moralisée...
La liste des 40 points à verifier sur notre contrat avec Foncia pour "ne pas etre mangé tout cru", liste publiée par l'Arc, est en ce sens très instructive... Un controle rapide monter que nous faisons un "carton presque plein"! Sans parler des prix qui sont soit au maxi soit encore au-dessus...

Sur ces lignes réconfortantes, je vous souhaite une bonne soirée ...

Alain

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  SANCHEZ le Jeu 9 Avr 2009 - 0:53

Je suis d'accord avec l'idée qu'il faut faire en sorte de limiter le mandat de Foncia à 12 mois. Pour ce qui est de leurs tarifs, notre syndic actuel sur Montrouge (Gerer) est plus cher que ce que demande Foncia pour une année.
Il est difficile de savoir si changer de syndic dès le début est pertinent. Je n'aurais quant à moi aucune contre proposition de syndic à faire pour le moment. Peut-être serait-il effectivement plus raisonnable de laisser travailler Foncia une année avant de nous prononcer.
Même si le syndic est bon, il faut en général maintenir une certaine pression sur les points importants à régler. C'est le conseil syndical qui de ce point de vue peut faire la différence en étant très disponible pour faire bouger le syndic si nécessaire.
Notre premier syndic sur Montrouge était effectivement une calamité. Nous avons comparé les syndics agissant sur les autres résidences de notre secteur avant de tomber sur le bon (ou le moins mauvais) mais il nous a fallu au moins un an pour que les choses décantent.

Cordialement,

frédéric
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Le vote à l'assemblée générale

Message  Henri le Sam 11 Avr 2009 - 21:05

Mesdames, messieurs !

Je pense que COGEDIM nous impose le syndic FONCIA sans aucune considération particulière d'efficacité ou de gestion correcte. Ils sont liés donc ils se placent.

J'ai déjà eu une première expérience avec FONCIA et il n'y a pas d'alternative, ils sont à fuir ! En tout état de cause, nous avons tout intérêt à nous abstenir au moment du vote de la 10ème résolution afin qu'une nouvelle assemblée générale puisse avoir lieu et que cela nous permette de pouvoir choisir notre syndic.
J'ai les coordonnées d'un syndic qu'il serait judicieux d'évaluer et qui pourrait être une sérieuse alternative à FONCIA.
Mais je ne peux lui demander de réaliser une estimation si le syndic que l'on nous impose est validé.
Nous devons pouvoir avoir le choix !

Cordialement

Henri

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Lun 13 Avr 2009 - 13:03

Henri,
nous sommes au total 8 copropriétaires "identifiés" (7 sur ce forum, et un dont nous avons le téléphone dans les courriers de Foncia). Je ne sais pas comment on pourrait toucher d'autres personnes. Un peu court pour avoir une approche concertée durant l'AG. Il faudra donc attendre cette AG pour connaitre le sentiment des autres personnes.

Si vous pouvez faire travailler votre syndic, tout de suite, sur les documents existants de Foncia pour qu'il fasse une contre proposition, faites le. Ca permettra de savoir si les tarifs de base de Foncia sont raisonnables ou, plus probablement, de combien ils dépassent la norme. Durant l'AG ça peut toujours servir à pousser Foncia dans ses retranchements (je ne suis pas sur qu'ils sont prets à négocier leurs termes financiers même si certaines clauses sont en contradiction avec les recommandations du conseil national de la consommation - voir illégales - ...) et à informer les autres copropriétaires. Le problème est que ce "challenger" n'aura pas accès aux infos de Cogedim tant qu'il sera pas nommé, et donc ne sera pas en mesure de finaliser son offre et de mettre en oeuvre des résolutions urgentes immédiatement. En outre l' élection du conseil syndical est un préable (je crois) à la réception des parties communes, qui devraient (je crois) avoir lieu avant les réceptions individuelles donc dans la semaine qui suit l'AG du 23 ??? On en revient toujours au même problème: le temps!

Le principe de "Syndic provisoire" ne permet pas en effet de mettre en concurrence plusieurs syndics. Je ne sais pas cependant dans la pratique s'il pourrait y avoir une alternative. Il faudrait que, plusieurs mois avant la livraison, le prometteur réunisse les copros, leur fasse élire un "pseudo "conseil syndical, que celui-ci fasse les appels d' offre, que les syndics mis en concurrence se rapprochent du promotteur pour obtenir les infos nécessaires (plus de travail pour le promoteur) qu'un vote (dans quel cadre juridique ?) permette de choisir l'heureux élu .... ...

On ne peux pas préjuger de la façon dant l'AG va se passer. Il est possible que Foncia soit retoqué à cause de ses tarifs et de son intransigeance. De toute façon ,s'ils refusent de ramener leur mandat EFFECTIF (voir mon post précedent) je voterai CONTRE au risque de tomber dans les problèmes de timing évoquer plus tot.

En conclusion, toute démarche permettant d'avoir sous le coude (pour cette année ou la suivante) un syndic de substitution à Foncia est utile.

Bonne journée à tous

Alain

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  djails_nikho le Lun 13 Avr 2009 - 20:19

Nous partageons ce point de vue, à savoir que le temps nous manque pour une solution alternative, mais en réussissant à imposer une durée de premier mandat courte, les éventuels préjudices issus d'une mauvaise (ou inexistante) gestion de ce syndic seront au moins limités dans le temps... ceci dit on peut aussi avoir de bonne surprise (même si sa façon assez abrupte/opaque de répondre aux mails laisse présager quelques difficultés lors de futures discussions).

Ghislaine et Nicolas
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AG

Message  lime le Jeu 16 Avr 2009 - 18:29

Bonsoir à tous,

Et de 9!
Dans un premier temps, nous pensions voter contre ce choix de syndic. En effet, il nous est imposé. C'est choquant.
D'autre part, il faut savoir que F, aussi bien qu'E ont mauvaise presse (nous parlons en connaissance de cause). Ils ont une position dominante sur le marché et si nous sommes confrontés à un incident, il faut savoir que nous ne trouverons pas de solution juridique à un conflit. Aucun juriste ne s'attaquera à un tel groupe, qu'il s'agisse d'un huissier pour constater un manquement ou d'un avocat.
Pour autant, avons nous le temps nécessaire pour nous organiser afin de trouver un autre syndic?
Peut être fait il voter en faveur de ce syndic mais uniquement pour un mandat d'un an car nous ne serons jamais des "clients" pour un tel groupe si nous nous engageons à plus long terme.
Katerine et Alexandre

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  djails_nikho le Ven 17 Avr 2009 - 20:07

en tout cas, il faut apporter une attention particulière aux prestations annexes qui, bien que facialement la cotisation annuelle semble dans les prix habituels, permettent au syndic de grassement se payer.
Si on prend l'exemple du cout des photocopies (41ct!!!! - prix constaté sur deux autres copropriétés parisienne entre 25 et 65 lots, 18 cts TTC) on se rend vite compte qu'il va falloir lui faire baisser ses prix de manière drastique...
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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Ven 17 Avr 2009 - 20:45

Tout à fait d'accord. L'ARC a publié un comparatif des principaux postes de tarification "supplémentaire". Comme je l'ai dit dans un post précedent Foncia est toujours dans la fourchette haute, et très souvent même au-dela! En outre beaucoup de ces postes sont en violation des recommandations de l'organisme de la concurrence et des prix!
Je recommande vivement une lecture des articles du site de l'ARC pour fourbir nos arguments. Mais comme disait Coluche c'est sans doute la lutte du pot de terre contre le pot de vin.
Bonne soirée et à bientot en "live"

A.Maigrot

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  xmerlet le Lun 20 Avr 2009 - 15:18

Bonjour,

Je suis très content d'avoir enfi trouvé ce forum. Je suis l'acquéreur d'un appt dans l'immeuble Darwin.
Comme vous, je ne souhaite pas que Foncia gère notre copropriété.
Il n'est pas choquant que Foncia ait été choisi comme syndic provisoir par Cogedim car ces deux sociétés travaillent habituellement ensemble. Ce qui est ennuyeux est que nous n'ayons pas eu le temps de proposer un autre syndic à l'ordre du jour :

J'avais contacté un syndic dont je connais la qualité du travaille dans une autre résidence, pour la proposer à l'AG, mais le gestionnaire m'a indiqué que cela était impossible car cette proposition devait être inscrite à l'ordre du jour de la première assemblée, et suite à de nombreuses erreurs entre Cogédim/Vinci/Foncia, je n'ai eu la date de l'AG et l'ordre du jour que bien après l'envoi des convocations.
On est en quelque sorte contraint de mandater Foncia pour cette année.

Nous avons le choix comme exprimé par Henri de nous abstenir lors du vote du mandat de Foncia, mais cela nous expose à des problèmes importants.
Dans le cas où le mandat de Foncia soit confirmé (le plus probable), il faudra faire attention à la "dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé". Ceci est un gros problème, en l'absence de compte séparé, ce sera vraiment beaucoup plus compliqué de vérifier les comptes du syndic. Par ailleur, le mandat prévu n'est que d'un an, on pourra toujours changer de syndic à l'expiration du mandat. Dans cette période, le conseil syndical devra être particulièrement vigilant.

Comme indiqué par A.Maigrot "il faut - à minima - impérativement limiter leur mandat à 1 an et vérifier que les autres résolutions n'entrave pas la réalité de cette durée (c.f. le problème de la date des arrétés comptable)". Sur ce point, je ne vois pas de problème particuliers.

xmerlet

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Mar 21 Avr 2009 - 0:34

Bonsoir, je crois que vous avez un point important avec la tenue de compte séparé. Ils rendent cette option très onéreuse, mais au moins pour le premier mandat c'est une sage précaution.
Je m'explique sur ce que je crois être un problème de date : Foncia propose une durée de mandat allant au plus tard jusqu'à fin Septembre 2010. D'autre part, ils proposent de fixer la date d'arréte comptable au 31 Décembre. Une AG pour statuer sur les compte de l'exercice devrait donc avoir lieu en Jan 2010, et la suivante en Jan 2011. Donc on pourrait avoir le changement de Syncic à l'ordre du jour de l'AG de Jan 2010 (Foncia aurait fait 9 mois) ou bien l'année d'après (Foncia aurait alors fait 21 mois) . Je ne pense pas que l'on puisse changer de Syndic sans arrété comptable validé ??? Pour arreter leur mandat à un an, ne faudrait il pas leur payer une AG extraordinaire, et leur faire déclencher un arreté comptable special (comment et à quel prix ?) ??? , Donc la date de Septembre 2010 ne correspond à une échéance logique (c'est en gros 18 mois de mandat) et je ne comprends pas leur choix... Ceci étant, je me trompe peut être...
Alain

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  xmerlet le Mar 21 Avr 2009 - 1:58

les-droits-et-devoirs-du-syndic :
L'assemblée peut procéder à tout moment à la révocation du syndic. Mais en l'absence de motif réel et sérieux, celui-ci peut exiger des dommages-intérêts. [...] En cas de désignation d'un nouveau syndic, l'ancien titulaire doit fournir l'ensemble des archives, la situation de trésorerie et les fonds disponibles dans le délai d'un mois. Il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour produire l'état des comptes des copropriétaires et le solde des fonds.

Il me semble donc qu'il n'est pas besoin d'un arrêté comptable pour changer de syndic. Celui ci est fait par la suite si besoin. Je pense que la date d'arrêté comtpable au 31 décembre à seulement pour but de simplifier la gestion. Par contre, il peut être l'occasion pour nous de choisir de changer de syndic lors de l'AG de janvier 2010 qui validera ces comptes. Effectif à l'expiration de leur contrat d'un an, soit le 23 avril 2010.
Je ne sais pas d'où ils sortent leur date du 30 semptembre 2010. Sans doute une erreur.

D'autres informations sont présentes dans le contrat au chapitre III. (Durée)

Xavier.

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1ère AG

Message  xmerlet le Ven 24 Avr 2009 - 1:26

Bon, la première AG vient d'avoir lieu, mieux que je ne le pensais. Notre gestionnaire m'a fait plutôt bonne impression, je m'attendais à pire. Je suis satisfait que certaines personnes fassent parti du conseil syndical. Je souhaitais moi même me présenter mais vu le nombre de candidats... J'espère que le conseil syndical saura travailler efficacement et en bonne intelligence avec le syndic pour le bien de tous, être présent, attentif et constructif, et pour cela je leur souhaite bon courage Smile

xmerlet

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  djails_nikho le Ven 24 Avr 2009 - 19:41

même sentiment pour moi, et les premiers contacts avec certains membres du nouveau conseil syndical laissent augurer plein de bonnes choses... ou alors on m'aurait menti? ^^
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1ère AG

Message  DNL le Ven 24 Avr 2009 - 21:12

Point de vue totalement partagé !!
On attend maintenant avec impatience les livraisons tant des parties communes que des parties privatives (pour ceux qui n’ont pas encore réceptionné), en espérant qu'il n'y aura pas trop de mauvaises surprises…
Serait-il possible à ceux qui sont livrés les premiers de faire part de leurs impressions au niveau des réserves et de la visite ???

Isabelle & Olivier

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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  djails_nikho le Ven 24 Avr 2009 - 22:32

Nous réceptionnons notre appart mardi bounce bounce bounce
Nous vous raconterons !

Bonne soirée
Ghislaine & Nicolas
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Re: Ordre du jour de notre AG, et documents Foncia

Message  A.Maigrot le Ven 24 Avr 2009 - 23:17

Je partage également ce sentiment: un soulagement de voir que nous avons apparement un homme de terrain en face de nous, et que, même si les tarifs de Foncia sont ce qu'ils sont (les plus chèrs du marché), JF Lanos semble prèt à mouiller la chemise pour nous "en donner pour notre argent".

Je pense comme vous qu'il est effectivement souhaitable de mettre en commun les retours des visites de réception. Pour nous ce sera le 6 Mai...
Je suggère que le premier à le faire ouvre un nouveau sujet dédié aux réceptions.
Bonne soirée à tous

Alain

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