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Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

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Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  A.Maigrot le Mer 18 Mar 2009 - 16:09

Bonjour à tous,
Je pense qu'il vaut mieux ouvrir un nouveau sujet dédié aux échanges sur notre futur syndic et à la première AG en réponse aux informations données par carangevine, gégé, et sabri (qui si j'ai bien compris seront mes voisins du dessous...).
L'AG est prévue en avril. (courrier de Cogedim de ce matin). Je suis moi aussi surpris que ce soit Foncia Efimo de Bourg la Reine et non pas le nouveau bureau foncia qui est en face. Ce serait plus rapide pour aller leur "remonter les bretelles" lorsque nécessaire. Ceci étant, on ne peux préjuger de leur efficacité, mais au vu de ce qu'il est dit sur Efimo ça ne pourrait pas être pire.

Carangevine écrit " N'hésitez pas à faire mettre à l'ordre du jour un autre syndic (pourquoi pas le foncia d'en face, ce serait plus logique...) et même plusieurs, ..."

Comment ça se passe? Je ne crois pas qu'il faille s'adresser à Cogedim ? Qui rédige l'ordre du jour de la première AG ? N'est ce pas EFIMO? Si le point est rajouté en début de réunion, et que l'on propose "l'autre" Foncia, ou un "autre syndic", il faudrait avoir ces alternatives "prêtes" et que les "nouveaux pressentis" soient au courant ?? Comment peut on organiser cela alors que les futurs copropriètaires ne se connaissent même pas ?

L'idée de ne signer que pour un an, me semble excellente, même si ça nécessite une heure de bataille.

Merci de continuer à nous faire part de votre expérience.

Il y avait également un message interréssant (pour un autre immeuble Castiglio) concernant une prestation d'assistance à la réception et la rédaction des réserves: un cabinet d'architecte présenté par Foncia ... Le prix semble abordable, mais ils sont peut être "biaisés" et risquent d'etre trop complaisant vis à vis du promoteur?? Avez vous une expérience dans ce domaine?
Merci
Annie et Alain

A.Maigrot

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  CoOl le Mer 18 Mar 2009 - 18:58

Bonjour à tous,
Nous sommes de nouveaux venus sur ce blog très intéressant ... notre appartement est situé dans le hall Buffon au rdc
J'ai contacté aujourd'hui Foncia Efimo pour avoir qques infos sur la prochaine AG. Ils sont fort peu loquaces, m'ont dit que cela ne saurait tarder. J'ai également voulu savoir si l'ordre du jour était déjà établi, ils m'ont répondu que non mais qu'il s'agissait d'un ordre du jour on ne peu plus classique pour une résidence neuve !!! je suis bien avancée ... c'est la première fois que nous achetons en VEFA !
Il ne faut certes pas se fier à la première impression, mais c'était plutôt glacial. Ils avaient hâte de se débarrasser de moi !
Je trouve les remarques d'Annie et Alain très intéressantes (Foncia en face de chez nous, experts qui pourraient nous aider lors de la remise des clés ...)
Merci encore pour votre contribution et je ne manquerai pas de mettre un petit mot si j'obtiens plus d'infos.
Corinne & Olivier

CoOl

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  carangevine le Mer 18 Mar 2009 - 21:57

Bonsoir,

Bonne idée que ce nouveau post, il vaut mieux ne pas tt mélanger...

Je rappelle que je ne fais pas partie de votre future copro, mais des Rives de Castelmore, autre programme de Cog... livré en juillet 2008 pour notre hall...

Je ne sais pas si c'est faisable de rajouter avant sur l'ordre du jour une liste (je pense que oui) ou dans un certain délai apres réception de l'ordre du jour et avant l'AG. Je ne sais pas si c'est à conseiller non plus car vous risquez d'entendre ce que nous avons entendu quand nous ne voulions qu'un an : "je peux fermer mon écran et partir, comme ça vous n'aurez pas de syndic!). Belle mentalité qui aurait dû nous laisser présager du moins bon... Et là je ne connais pas les conséquences que pourriez avoir... Et ne souhaite pas donner de mauvais conseils même si je considère qu'ils n'ont pas le droit de faire ça...

Mais tout dépendra de votre interlocuteur... Nous aussi étions démunis avant, et qui plus est nous n'avions pu vraiment communiquer... Premier achat en vefa aussi pour ma part et j'ai encore bcp à apprendre malgré tout ce que l'on a vu déjà...

L'interlocuteur est primordial selon moi (quelque ce soit le nom du syndic), mais la façon dont la structure qui l'emploie et réagit l'est aussi. Le remplaçant de notre ancien gestionnaire a donc l'air efficace, mais le manque de réaction de la direction suite à nos demandes quand nos n'avions pas de réponses, et les propos tenus en AG par son responsable à l'encontre de notre CS malgré notre bonne volonté et le temps consacré par chacun sont selon moi aussi des critères à prendre en compte. Si la confiance n'est pas (plus) là, il est difficile de la reconquérir...

J'avais eu la chance d'assister à l'AG de l'autre copro de notre résidence 6 mois avant la notre (car il y a 2 copros), et on a eu droit de la part du même gestionnaire (qui n'est donc plus là, viré ou arrêté, c'est selon les versions) aux mêmes chantages, arguments sur la durée du contrat, etc. Eventuellement à voir avec eux si vous pouvez modifier l'ordre du jour dans ce sens afin de voir leur réaction...

Si jamais vous nous citez par rapport aux péripéties rencontrées pendant 6 mois, vous verrez qu'ils vont être vindicatifs (je pense, sinon je suis mauvaise langue). Mais retenez une chose, nous avons toujours essayé de tout faire dans les règles, nous étions tous néophytes au CS et notre représentant chez Foncia aurait du nous écouter, nous répondre, et nous défendre vis à vis de Cog... Ce qui n'a pas été le cas. Ne serait-ce que cette non mise à jour de nos mails au bout de 4 mois par exemple... (cf autre post). Alors quand nous a pris la motivation de les "remercier", ils n'ont pas dû apprécier car cela doit être rare que des copropriétaires se désengagent si vite dans le cadre d'une Vefa et osent le dire. Et donc ils doivent nous prendre en exemple (dans le mauvais sens du terme je pense...). On nous a reproché de ne pas avoir rencontré notre nouveau gestionnaire, mais je vous invite à reprendre l'autre post que j'ai écrit indiquant les raisons pour lesquelles nous en avions assez de ne pas être pris au sérieux (et je n'ai pas tout cité, la liste est longue), et que cette demande venait trop tard puisque nous avions déjà décider de présenter le projet de syndic autogéré puisque nous n'avons jamais eu d'interlocuteur chez eux...

Combien avez vous de retard sinon sur le programme si vous en avez ? Pour notre bâtiment : 9 mois de retard... et Tout un tas de malfaçons qd même (privatives et communes). Pour les autres bâtiments (Rives de Castelmore toujours) : 4 mois et 7 mois.

A bientôt,

Caroline

edit (21.03.09) : désolée si ce post fait un peu droit de réponse ou semble "orienté". Je ne veux pas que ce soit le cas car je rappelle que ce cas de figure est le notre et fait l'objet d'un contexte particulier. Je ne veux pas d'un règlement de compte, mais tout simplement exposer ce qui s'est passé. Bien entendu si l'un des représentants de Foncia lit ce post (car il semble qu'ils aient connaissance de nos échanges), ils peuvent répondre. J'ai juste voulu exposer ce qui a pu être dit lors de notre AG de décembre par exemple et qu'ils ont ignoré en partie.


Dernière édition par carangevine le Dim 22 Mar 2009 - 3:54, édité 4 fois

carangevine

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  A.Maigrot le Jeu 19 Mar 2009 - 11:36

Bonjour,
En ce qui concerne le retard du programme, je ne suis pas sur car nous avons acheté début 2008. et la date qui nous a été donnée était 2emeT 2009. Donc pas de retard pour nous... Je sais cependant que la date initiale était antérieure car sur les premiers documents que j'ai reçu la date du 1er T 2009 était encore indiquée...

Pour le choix du syndic provisoire, il est amusant de noter que Cogedim a réparti le gateau: à Foncia liberté (en face ) la gestion locative, et à Foncia Efimo (Bourg la reine), le syndic. J'ai appelé F. Liberte ce matin et ils confirment. Faisant aussi de la gestion de Syndic, ils auraient pu nous "prendre" mais c'est Efimo qui a été retenu; une explication plausible est que le critère de proxilmité est plus important pour la gestion locative que pour la gestion de copro, et de qu'il faut répartir le gateau.

Pour ce qui est des possibilités au moment de la première Ag j'ai fais quelques recherches sur le Net. Il en ressort ce qui suit:

Le choix d'un nouveau syndic n'étant pas à l'ordre du jour de la 1ere AG, on ne peut que :
1/ ne pas donner le mandat à Efimo et il faut alors qu'une personne (autre que le président de séance) accepte d'etre syndic bénévole provisoire. On se fait immédiatement virer des locaux ou se tient l'AG (car ils seront probablement ceux d'Efimo) et il faut continuer les discussions ailleurs...Il faut refaire une AG et proposer au copro un nouveau syndic... Ca me semble un scénario impossible dans la pratique.
2/ ne pas donner la majorité ( attention ne pas voter contre mais s'abstenir - voir ci dessous) ce qui oblige Efimo à reconvoquer une nouvelle AG. Il faut alors envoyer ,par lettre recommandée, l'inscription à l'ordre du jour du choix d'un nouveau syndic et avoir des propositions prêtes. Lors de la seconde AG, on peut alors voter contre et choisir
le remplaçant. Je suppose que cette AG ne se tiendrait pas dans les locaux d'Efimo ???

Voici deux extraits trouvé:

1/ Il y a en effet un risque qu'il soit juge et partie ou qu'il traine des pieds à agir contre le promoteur.

Donc soit lors de l'AG vous refusez de conserver le syndic provisoire mais la... il faut que vous ayez des autres syndics sous le coude pour poursuivre l'assemblée générale si la réunion ne se fait pas chez le syndic. (si c'est chez le syndic il vous mettra dehors) sinon il faudra faire reconvoquer une AG par le syndic bénévole élu pour la prochaine AG. Il faut également que le syndic ne soit pas le secretaire de séance.

Sinon vous conserver le syndic pour un an (aftention a ne pas voter 3 ans de mandat) et vous le dégagez au bout d'un an en ayant demander bien avant la prochaine assemblée de porter à l'odre du jour de l'AG (par RAR) la mise en concurrence d'autres syndics avec leur contrats. Dans l'intervalle il faut surveiller le syndic comme le lait sur le feu par le biais du conseil syndical.


2/ - La première parade consiste à convaincre un maximum de copropriétaires de s’abstenir de voter pour le candidat unique de façon à ce qu’il ne recueille pas plus de 333/1000è (1/3) favorables à sa candidature, ce qui l’obligera à convoquer une nouvelle assemblée générale. Comme il est désormais possible, préalablement à la convocation d’une assemblée générale - quelle qu’elle soit - de compléter l’ordre du jour, il suffira d’adresser à votre syndic juste après la première assemblée générale, un contrat de syndic professionnel concurrent.

Tout ceci n'est pas simple. En outre si la réputation de Foncia en général (plus cher et pas plus efficace que les autres) est bien connue, si le fait qu'ils seront obligatoirement "complaisant" avec la bouche qui les nourrit (Cogedim dans notre cas) est aussi certainement connu, je ne pense pas cependant que l'ensemble des copropriétaires sera pret et motivé pour entrer dans la logique de refus à la prèmiere AG ...

Si au moins on obtenait la signature pour un an seulement ce serait un succes

Cordialement

Annie et Alain

A.Maigrot

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  A.Maigrot le Jeu 19 Mar 2009 - 14:22

En complément à mon post précedent, Cogedim, que j'ai eu au téléphone ce matin, dit que Foncia Liberté (en face) qui avait été préssenti leur avaient indiqué qu'ils étaient trop chargés, pour prendre la gestion de notre immeuble. Apparemment pas pour prendre la gestion locative.
Cogedim est bien au fait des problèmes qu'il y a eu sur Castelmore 1, et (comme l'indique Caroline) ils reconnaissent que la personne en charge de l'immeuble était incompétente et a bien été "virée". Ils disent que la personne qui sera en charge des trois jardins est "un bon" qui a fait ses preuves d'éfficacité.
Pour ma part je pense qu'il faudrait effectivement obtenir un contrat d'un an, afin qu'ils fassent leurs preuves : on peut s'appuyer sur le précédent de Castelmore 1 et le fait qu'ils n'ont reconnus (pas pofficiellement de toute façon) le problème de l'insufisance professionnelle de leur gestionnaire que trop tard.
Voila, à plus sur le forum

Annie et Alain

A.Maigrot

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AG Foncia et autres

Message  sabri le Jeu 19 Mar 2009 - 14:59

Bonjour,

C'est le troisième achat en VEFA pour moi et le deuxième pour mes parents (eux aussi seront vos voisins).
A chaque fois Foncia était le premier syndic provisoire. (avec des bons et des mauvais côtés)
Dans la copropriété de mes parents à Charenton, heureusement qu'un membre du CS a été très dynamique
car Foncia un jour n'a pas payé l'eau et cette personne a du se déplacer pour payer l'eau => sinon coupure d'eau pour tout le monde.
Il sera peut etre nécessaire de demander un compte séparé même si cela coute plus cher, normalement cette question fait parti des points de l'AG : généralement dans les points de l'AG on a (de mémoire) : election du CS, choix du syndic provisoire, vote du budget, prestation d'un architecte pour l'assistance à la livraison des parties communes (Foncia Colbert/Liberté nous l'avait proposé), choix des compteurs d'eau, choix du prestataire pour l'entretien courant de la copropriété (gardien ou société de services) et bien d'autres dont je ne me souviens plus.

Question : si on s'abstient dans le choix du syndic de copropriété, est ce que cependant certaines décisions peuvent etre prises ?
par exemple : compteur d'eau, assistance à la reception des parties communes par un homme de l'art, prestation d'entretien ou tout est arreté jusqu'à la prochaine AG ?

Merci

sabri

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Assitance à la reception des parties communes

Message  sabri le Jeu 19 Mar 2009 - 15:06

j'ai oublié de vous dire que dans ma précédente copropriété nous avions pris la prestation de l'architecte pour la reception des parties communes, l'architecte proposé par foncia (je ne me souviens plus de ce nom hélas). Je n'ai pas l'impression qu'il avait été du côté du promoteur, je dirai même plus qu'il a remonté des problèmes (mais plus de souvenir de ce qu'il avait dit)

sabri

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  Nefeleï le Ven 20 Mar 2009 - 1:02

Bonsoir à tous,

Pour nous, c'est le deuxième achat en VEFA et avons donc une maigre expérience à partager.

Pour notre premier achat, nous avons vécu une première année difficile avec le syndic (UFFI Paris) choisi par le promoteur :
- inertie pour entreprendre des actions permettant de lever les réserves des parties communes,
- non présentation à une AG alors que le syndic l'avait lui-même fixée
- aucun appel de fonds pendant un an.

En bref, nous avions un syndic inexistant. Au bout d'un an, nous l'avons révoqué et nommé le syndic de notre choix. Cette action a été largement entreprise et menée par le président de notre conseil syndical.

Nous adhérons totalement à l'idée de prendre un architecte pour la réception des parties communes.

Bonne soirée,
Nath & Fred

Nefeleï

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  A.Maigrot le Sam 28 Mar 2009 - 18:53

Bonjour à tous,
Sur le forum de Castiglio, il est question pour eux de proposer de prendre un huissier spécialisé pour cette prestation. Ils en décrivent les avantages. J'ai demandé plus dinfo, en particulier un contact pour connaitre le prix!

A.Maigrot

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Huissier

Message  sabri le Sam 28 Mar 2009 - 19:21

Bonjour à tous,

oui, sur le forum ils indiquent que c'est 200 euros de l'heure, si j'ai bien lu.
A titre personnel je pense que c'est une bonne idée mais peut t on l'ajouter à l'ordre du jour ou est ce trop tard ?

sabri

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Première AG pendant les vacances scolaires

Message  Henri le Dim 29 Mar 2009 - 13:18

Bonjour à tous

Nous sommes copropriétaires d'un appartement au DARWIN
J'ai déjà une première expérience avec FONCIA et je ne souhaite pas la renouveler.
Comme cela à déjà été dit, " ils sont plus chers et pas plus efficace que les autres ".

En tout état de cause, j'ai déjà une maladresse à leur imputer.
Je me suis rendu à l'agence FONCIA de Bourg La Reine afin de déposer ma lettre pour le boxage des parkings.
J'ai rencontré monsieur xxxxxxx et je lui ai demandé de m'indiquer la date de la première AG. Il n'a pas put me renseigner et est resté très vague, "vraisemblablement mi avril ".

Je l'ai informé que du 13 au 26 avril 2009, il y avait les vacances scolaires de la zone C et de ne pas organiser la première AG pendant cette période afin de pouvoir réunir le maximum de copropriétaires.
Car les familles ayant des enfants scolarisés ne restent pas forcement en région parisienne pendant les vacances scolaires.
Quand j'ai reçu la convocation, pour le 23 avril 2009, j'ai bien compris qu'ils se moquent vraiment de nous (je reste polis).

Moi, je pense qu'il faut s'abstenir de voter afin de pouvoir réunir une nouvelle AG en ayant eu le temps de proposer préalablement d'inclure à l'ordre du jour, le choix du syndic et en ayant transmis un ou plusieurs contrats de syndic professionnel concurrent.
Je pense que nous avons tout à y gagner.

Si le syndic obtient 1/3 des voix, j'ai bien peur que nous soyons contraint de les supporter non pas 12 mais 17 mois ?
Je sais que ce n'est pas facile de pouvoir convaincre un maximum de copropriétaires avant la constitution du premier conseil syndical mais il faut essayer d'en parler et faire circuler l'idée.

Henri & Anaick

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  djails_nikho le Dim 29 Mar 2009 - 21:37

Bonjour à tous,

Avant de penser à changer de syndic, on pourrait peut être attendre de voir ce que la personne en charge de notre résidence vaut (ce n'est peut être pas la personne que vous avez rencontré). Essayons si vous le voulez bien de ne pas être trop pessimistes.
Qui plus est, nous ne sommes en rien obligés de l'élire pour 17 mois, si nous votons tous un mandat pour 12 mois et fixons une vraie date de fin de mandat et non la simple mention de la ré-election à la dernière AG.

Bonne fin de week end,

Ghislaine & Nicolas
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Foncia, un syndic cher et peu efficace

Message  Henri le Lun 30 Mar 2009 - 15:09

Bonjour,

Pourquoi accepter un syndic qui nous est imposé par le promoteur COGEDIM et ne pas nous permettre de choisir notre syndic.

Devons nous l'accepter ? N'avons nous pas d'ores et déjà et contraint d'accepter les cinq mois de retard de livraison, et vous n'avez pas encore découvert les réserves qu'il va falloir formuler à la livraison de votre appartement.

Pourquoi prendre un syndic à Bourg La Reine. Il Y a des syndics sur le Plessis Robinson.

Je ne sais si vous avez déjà eu FONCIA comme syndic, moi c'est le cas. Ce syndic n'a pas bonne réputation et je peux le confirmer
Il nous facturait des consommations d'eau en se basant sur des relevés fictifs. Il a fallu que je demande à ce qu'une autre société procède aux relevés réels des compteurs pour qu'ils acceptent de procéder à des réajustements. Cela à durer plus de 6 mois.
Nous ne perdons rien à ne pas valider ce syndic temporaire.
De toute manière, l'article 25 leur donne la possibilité d'être confirmé dans leurs fonctions avec seulement la moitié des voix plus une. Là, nous n'avons qu'un seul contrat, nous ne pouvont rien comparer
Il serait vraiment regrettable de ne pas nous donner la chance de choisir notre syndic.

Cordialement
Henri & Anaick

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Le conseil syndical

Message  Henri le Lun 30 Mar 2009 - 17:12

Bonjour,

Je viens de contacter FONCIA, monsieur xxxxxxx, afin de comprendre pourquoi était mentionné dans l'ordre du jour de l'assemblée générale, à la désignation du conseil syndicale, les noms de plusieurs copropriétaires ?

En fait, il s'agit d'une erreur, du copier - coller.
Les noms des personnes mentionnées dans votre exemplaire, à la onzième résolution sont ceux d'une autre résidence !
Vous devriez recevoir un rectificatif

Bravo FONCIA !

Cordialement
Henri & Anaick

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Re: Livraison - Syndic- AG dans quelques semaines ...

Message  Tom le Lun 30 Mar 2009 - 21:19

Bonjour,

Henri, nous avons bien compris que votre coeur ne bat pas pour Foncia, c'est votre choix. Ceci dit et sans vouloir censurer ce forum je vous demande de ne pas citer les noms des interlocuteurs avec lesquels vous rencontrez des difficultés.

D'apres un article de droit sur Wikipédia à propos de la diffamation sur Internet : "En France, en vertu de la loi pour la confiance dans l'économie numérique (LEN), le site internet est responsable du contenu des articles et peut donc faire l'objet d'une plainte"

Pour que ce site reste convivial et ouvert à tous j'ai modifié vos messages en conséquence.

Cordialement

Thomas (administrateur de www.citejardins.com)
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